Логотип журнала школы немецкого языка Deutsch Online
  Немецкий в соцсетях          

11.03.2024 22783

Особенности и условия получения ипотечного кредита в Германии в 2024 году

Может ли иностранец получить ипотеку в Германии? Как выбрать подходящий банк? О чем следует позаботиться до поиска банка и что потребуется от заёмщика для выдачи ипотеки? Разбираемся в этой статье.

Ипотека в Германии
Источник фото: chandlervid85 на Freepik.com

Виды ипотек в Германии

Спешим вас обрадовать: гражданство при выдаче ипотеки не учитывается. Иностранцы имеют возможность получить ипотеку наравне с жителями ФРГ, если постоянно проживают в Германии и имеют немецкую прописку.

Ограниченное ВНЖ несколько затрудняет получение ипотеки, но некоторые финансовые институты готовы закрыть на это глаза. Обладатели ПМЖ не столкнутся с препятствиями. А если вы являетесь гражданином ЕС и при этом зарегистрированы в Германии, условия для вас почти не отличаются от условий для самих немцев.
 

Другими словами, если у вас есть немецкая регистрация, долгосрочный ВНЖ или бессрочный ПМЖ, вам доступна и ипотека.


К основным видам ипотечных кредитов в ФРГ относятся:

➤ Annuitätendarlehen (Аннуитетная ипотека)

Наиболее распространённый вид ипотеки в Германии. Ежемесячные платежи состоят из процентов по ставке и погашений основного долга. Ставка ежемесячно уменьшается, а сумма погашения увеличивается. Таким образов выплата остаётся сбалансированной.

С 2022 года ставки в Германии увеличились с 1.5% до 4%. А в декабре 2023 упали до 3,5%. Если человек приносит большой первоначальный взнос, то ставка может быть ниже. А если вы хотите получить 100% финансирования для покупки недвижимости (то есть вовсе без первоначального взноса), то ставка может быть выше.

Таким образом, ставка по ипотеке, которую вы можете получить, будет зависеть:
  • от вашего первоначального взноса,
  • вашей кредитоспособности,
  • цены за квадратный метр недвижимости, которую вы хотите приобрести.
Tilgungsdarlehen (Линейная ипотека)

Сумма платежей по долгу остается фиксированной в течение всего срока выплаты ипотеки, а процентная составляющая уменьшается от взноса к взносу, поэтому ежемесячные расходы постоянно сокращаются. Такой способ погашения ипотеки позволит быстрее погасить долг, однако предполагает высокую финансовую нагрузку на начальном этапе.

Выбор банка
Источник фото: Freepik.com

Выбор банка

Не следует опускать руки, если вам отказали в первом же банке. Условия могут быть разные, поэтому следует изучить хотя бы 3-5 разных предложений.

В первую очередь, следует определить необходимую сумму ипотечного кредита. Это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к финансовым консультантам, которые и помогут сделать в будущем правильный выбор.

Оценить предложение банка можно по следующий критериям:
  • процентная ставка, предлагаемая банком;
  • условия кредитования (включая сумму первоначального взноса, предлагаемые сроки кредитования, возможность досрочного погашения и штрафы);
  • комиссии и сборы (некоторые банки берут комиссию за обработку заявки);
  • оперативность выдачи средств;
  • местонахождение филиалов банка и доступность услуг;
  • возможность предварительных консультаций.

Поддержка государства

Вместо займов от банков можно воспользоваться финансовой поддержкой от Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Этот государственный финансовый институт предлагает частным лицам гранты. Например, на приобретение жилья для личного проживания можно получить до 100 000 € с льготной ставкой под 3,5% годовых. Эту также ссуду разрешается комбинировать с банковскими займами, например, для погашения задолженности после окончания срока ипотеки.

Также любой житель Германии, получающий пособие на ребёнка до 18 лет, вне зависимости от гражданства и семейного положения имеет право на получение Baukindergeld. Так называется пособие на первую недвижимость при условии, что она соответствует всем экологическим нормам.
 

Рекомендуем вам обратиться к финансовым консультантам за помощью в выборе банка и поиске лучших условий для ипотеки в Германии. А помощь в изучении немецкого языка вам окажет школа немецкого языка Deutsch Online. Записывайтесь на индивидуальные занятия немецким языком с сертифицированными преподавателями! Менеджеры школы помогут подобрать того, кто подойдёт именно вам, и уже с первых занятий вы начнете строить путь к своим целям. Запишитесь прямо сейчас, вводный урок — бесплатно!

 

Записаться на вводный урок

 

Условия выдачи ипотеки в Германии

Возраст заёмщика от 21 до 65 лет. Средний срок ипотечного кредита в Германии — 20 лет, поэтому заёмщикам старше 65 лет редко дают ипотеку.

Наличие актуального счёта в банке Германии. Открытие счёта должно быть осуществлено не раньше, чем за 2 года до подачи заявления на получение ипотеки.

Подтверждение доходов на территории ФРГ. Как правило, платёжеспособность подтверждается справкой о доходах за последние полгода. Для того, чтобы вам одобрили ипотечный кредит, ежемесячные выплаты на должны составлять более 35% от получаемого дохода. Доходы из других стран не учитываются.

Хорошая кредитная история.

Наличие личных сбережений.

Немецкая прописка, долгосрочный ВНЖ или бессрочный ПМЖ.

Также положительно влияют на одобрение такие факторы, как:
  • бессрочный рабочий контракт;
  • высокая заработная плата;
  • молодой возраст;
  • перспективная и стабильная сфера деятельности (например, медицина);
  • личные накопления;
  • дополнительный доход (на территории ФРГ);
  • наличие другого ценного имущества.
Минусом могут оказаться следующие факторы:
  • возраст старше 50 лет;
  • ограниченный ВНЖ;
  • покупка недвижимости для последующей аренды;
  • Kurzarbeit (временная неполная занятость работников или другая нестабильная ситуация на работе);
  • нестабильная заработная плата (например, если её размер сильно варьируется в зависимости от бонусов).
В Германии есть база данных, содержащая информации о кредитоспособности частных должников. Она называется SCHUFA (Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung — Ассоциация защиты общей безопасности). Информация попадает в базы данных от компаний, с которыми взаимодействует потенциальный заёмщик. На основе этих данных составляется личный рейтинг гражданина, который отражает то, насколько добросовестно гражданин выполняет свои финансовые обязательства. Высокие показатели рейтинга будут большим плюсом при получении ипотеки, а низкие, соответственно, минусом.

Одобрение кредита
Источник фото: Drazen Zigic на Freepik.com

Процедура получения ипотечного кредита

ШАГ 1: Подготовьте необходимые документы. В их числе должно быть удостоверение личности, данные о доходах, справка о занятости, налоговая декларация или другие документы, подтверждающие вашу финансовую состоятельность.

ШАГ 2: Оцените свою платёжеспособность. Прежде чем подавать заявку на ипотеку, важно оценить свои способности и рассчитать, сколько вы можете себе позволить выплачивать ежемесячно по кредиту, учитывая процентные ставки и сумму кредита.
 

Первоначальный взнос тоже стоит рассчитывать. Он, как правило, составляет от 10% до 20% от стоимости недвижимости. Есть возможность приобрести недвижимость и без начального капитала. В таком случае в качестве залога может быть использована другая недвижимость, например, квартира родственников. 


ШАГ 3: Подготовьте заявку на ипотеку. Заполните заявку на ипотеку у выбранного банка или кредитора. Укажите все необходимые данные и предоставьте запрошенные документы.

ШАГ 4: Оценка недвижимости. Точная оценка поможет банку определить стоимость объекта, максимальную сумму ипотеки и оптимальный срок.
 

Оптимальный срок ипотеки —
 срок, в период которого процентная ставка не будет меняться. Часто заёмщик не успевает погасить свою задолженность до окончания срока. В таком случае есть два варианта: выплатить всю сумму единоразово или заключить новый договор. При заключении договора есть риск, что процентная ставка окажется значительно выше, чем когда вы оформляли первый договор (например, 20 лет назад). 


ШАГ 5: Подписание договора ипотеки. После одобрения вашей заявки банк предложит вам договор ипотеки.

ШАГ 6: Оформление сделки. После подписания договора ипотеки банк перечислит сумму кредита на ваш счёт или напрямую продавцу объекта недвижимости.

Индивидуальные занятия, баннер

Погашение ипотеки

После подписания договора в банке открывается счёт на имя владельца жилья. На этом счёте будет минус равный сумме вашего долга. Ежемесячно долг будет расти за счёт процента по ипотеке. По окончании ипотеки требуется погасить весь оставшийся долг.
 

Ускоренное погашение ипотеки поможет вам сократить срок кредита и уменьшить сумму процентов. Обычно разрешено оплачивать дополнительно от 5% до 20% от общей суммы кредита ежегодно. 


Ежемесячный платёж состоит из двух частей: Tilgung — сумма на погашение основной суммы долга — и Zinsanteil — доля процентов по кредиту. Чем выше ставка ежемесячной суммы погашения, тем быстрее вы закроете ипотеку. А Zinsanteil начисляется на оставшуюся задолженность.

Страхование

Долги после смерти заемщика переходят на его родственников или супруга. Risikolebensversicherung — это вид страхования жизни в Германии, при котором клиент заключает договор со страховой компанией на определённый срок. Если застрахованный не умирает в период действия договора, все накопленные деньги получает страховая компания. Если же беда всё же случается, то все накопления получает семья усопшего. При оформлении ипотеки рекомендуется задуматься о страховке на сумму долга.
 

Медицинская страховка НЕ является обязательным документом при получении ипотеки. Однако она также повысит ваши шансы на одобрение кредита и обезопасит ваших родных на случай беды. 


Другим вариантом является Berufsunfähigkeitsversicherung — страхование на случай профессиональной непригодности. Страховые выплаты начинают вносится, как только застрахованному лицу признают потерю профпригодности из-за состояния здоровья, и продолжаются до достижения пенсионного возраста.

А о других особенностях жизни в Германии читайте по ссылке.


 

Материал готовила
Александра Боченкова, команда Deutsch Online








День бесплатных пробных
онлайн - уроков

Запишитесь на
бесплатный пробный урок
в Deutsch Online!

16 мая
Для начинающих с нуля
и уровней А1, А2, В1.

Дарим 1.000₽ на покупку курса
всем участникам прямого эфира!
Записаться